Hướng dẫn quy trình để chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai
Việc đầu tiên : Hợp đồng sang nhượng và công chứng
Bên bán và bên mua lập thành văn bản sang nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu, bắt buộc và lưu ý các điều khoản như: mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên…. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước.
Danh sách hồ sơ công chứng cần chuẩn bị :
• 7 bản chính hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư
• Công chứng sao y CMND hoặc thẻ căn cuộc hoặc hộ chiếu ( nhớ mang theo bản chính để đối chiếu )
• Các giấy tờ liên quan : hóa đơn VAT …
Việc thứ 2 : Tiến hành nôp thuế cho nhà nước
Sau khi công chứng hợp đồng sang nhượng ở bước 1, theo thỏa thuận trong hợp đồng thì một bên sẽ nộp lại bộ hồ sơ cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế. Mức thuế bên bán theo quy định của luật phải chịu là 2 % (còn ai nộp thì tùy hai bên thỏa thuận với nhau).
Hồ sơ kê khai đóng thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân ( theo mẫu sẵn của cơ quan thuế )
• Hợp đồng sang nhượng hợp đồng mua bán ( bên bán đã ký với chủ đầu tư )
• Hóa đơn VAT các đợt thanh toán
• Chứng minh nhân nhân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của bên nộp thuế
Việc thứ 3 : Yêu cầu xác nhận sang nhượng từ chủ đầu tư
Khi nộp thuế xong, bên mua sẽ nộp một bộ hồ sơ yêu cầu sang nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này. Hồ sơ sẽ gồm:
• 𝐵𝑎̉𝑛 𝑠𝑎𝑜 𝑏𝑖𝑒̂𝑛 𝑙𝑎𝑖 𝑛𝑜̣̂𝑝 𝑡ℎ𝑢𝑒̂́ 𝑡ℎ𝑢 𝑛ℎ𝑎̣̂𝑝 𝑐𝑎́ 𝑛ℎ𝑎̂𝑛.
• 𝐵𝑎̉𝑛 𝑠𝑎𝑜 ℎ𝑜̛̣𝑝 đ𝑜̂̀𝑛𝑔 𝑚𝑢𝑎 𝑏𝑎́𝑛 𝑐𝑎̆𝑛 ℎ𝑜̣̂ 𝑣𝑜̛́𝑖 𝑐ℎ𝑢̉ đ𝑎̂̀𝑢 𝑡𝑢̛.
• 𝐻𝑜̛̣𝑝 đ𝑜̂̀𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑢𝑦𝑒̂̉𝑛 𝑛ℎ𝑢̛𝑜̛̣𝑛𝑔 𝑐𝑎̆𝑛 ℎ𝑜̣̂ đ𝑎̃ 𝑐𝑜̂𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑢̛́𝑛𝑔.
• 𝐵𝑖𝑒̂𝑛 𝑏𝑎̉𝑛 𝑏𝑎̀𝑛 𝑔𝑖𝑎𝑜 𝑛ℎ𝑎̀.
Việc thứ 4 : Bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
Sau khi nhận được xác nhận từ chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng căn hộ có thể chuẩn bị giấy tờ để thực hiện việc cấp sổ hồng. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ bao hồm:
• Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng.
• Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.
• Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.
𝐋𝐔̛𝐔 𝐘́ 𝐐𝐔𝐀𝐍 𝐓𝐑𝐎̣𝐍𝐆
1️⃣ Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
2️⃣Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo các bước nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;
3️⃣Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thì ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:
– Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
– Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán căn hộ Tòa S2.12 với Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định đã nêu trên; nếu ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.
Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E).
Nguồn : Nguyên Anh – Chuyên gia pháp luật
